美聯儲不會急於退出房地產救市計劃

摘自2009年9月22日華爾街日報

美聯儲不會急於退出房地產救市計劃

美國聯邦儲備委員會(Fed)正在考慮放棄對房屋市場相當重要的一個刺激措施。但此舉可能會緩慢地進行。

美聯儲的決策者週二將開始舉行為期兩天的會議。投資者普遍預計美聯儲將維持接近於零的主導利率目標不變﹐同時重申美聯儲主席貝南克(Ben Bernanke)近期有關經濟可能正在復蘇的判斷。

真正成迷的是他們對購買1.25億美元抵押貸款支持證券﹐以支持房地產市場的計劃將有何表示。

一些觀察人士認為﹐美聯儲不會在原計劃的12月份突然結束抵押貸款的購買﹐而會延長購買時間。鑒於美聯儲最近購買了所有新增抵押貸款的80%左右﹐這種更溫和的做法可能是妥當的。

美聯儲任何減少購買的做法都可能會影響到對房屋的負擔能力。在美聯儲去年年底開始買進抵押貸款6個月前﹐30年期普通抵押貸款的平均收益率比10年期美國國債高出了2.4個百分點。對這種長期貸款而言﹐這是一個有用的基準指標﹐因為大多數抵押貸款都是30年內償還的。

自美聯儲3月份擴大購買計劃之後的6個月裡﹐抵押貸款的收益率約比美國國債高出了1.7個百分點。因此收益率之差縮小了0.7個百分點。儘管其他市場影響因素也發揮了作用﹐但美聯儲的購買很可能是收益率之差縮小的主要原因。

根據抵押貸款跟蹤機構HSH Associates的數據﹐如果美聯儲不再購買抵押貸款支持證券﹐那麼全國普通抵押貸款的平均固定利率將接近5.9%﹐而不是上週5.2%的水平。這會給房地產市場帶來很大變化。

美聯儲不太可能停止這個計劃或是縮短週期。但即使這樣也有減速的風險﹐原因是首次置業者的減稅將於11月份到期﹐住房也正在進入淡季。

與此同時﹐Wrightson ICAP的首席經濟學家克蘭戴爾（Lou Crandall）說﹐銀行不願購買抵押貸款支持證券﹐直到他們認為市場離開美聯儲的支持也能正常運作。

克蘭戴爾說﹐鑒於這種風險﹐美聯儲最好等到11月份時再做決定。屆時可能會對房屋市場的內在狀況有一個更好的感覺。

Mark Gongloff