中國應借人口普查統計住房空置率

摘自2010年8月19日華爾街日報



中國應借人口普查統計住房空置率



2005年左右，中國的住房空置率問題就曾引起熱議，但至今仍是一樁謎案。中國國家統計局依然沒有定義哪怕是具有中國特色的空置房和空置率概念，依然沒有開展住房普查或抽樣調查的打算。這種不作為也“激發”了民間的“科研精神”，民間自發調查的空置率數據層出不窮，而統計部門除了忙著辟謠，就是依然推諉由於概念不清楚“住房空置率很難統計”。



統計部門的言論令人難以接受。首先，統計數據都是很難統計的，否則就不需要專業的統計部門了，如果知難而退，是不是GDP、CPI和房價都不需要統計了？這些數據的統計比住房空置率要復雜多了。而且，如果連並不復雜的住房空置率都說很難統計，那麼他們“知難而上”統計出來的其他數據其可信度能有多少？



其次，以概念不清楚為由也令人費解，美國和歐盟等許多國家都有統計住房空置率，如何定義空置房和空置率有充足的國際經驗，這個奉行“拿來主義”即可，住房空置並不是一個具有中國特色的問題。



最後，流動的人口都可以統計，不流動的房屋卻無法統計，這無論如何都是說不過去的。由於人口普查要深入到每個社區進行入戶調查，號稱不留一個死角，如果說暫時無法開展住房普查的話，可以借今年11月1日即將開展的人口普查來統計這一時點的靜態住房空置率，未來還應該借助此次人口普查的基礎數據開展住房抽樣調查，統計動態及時的住房空置率。人口普查是中國統計住房空置率的良機，現在的關鍵是統計部門在人口普查開始之前抓緊時間確定空置房概念，以便人口普查員在進行入戶調查時搜集足夠的住房空置數據。



事實上，美國每季度發布的住房空置數據就是通過當前的人口調查和住房空置調查共同統計出來的，而且這還是一種自願而非強制性的抽樣調查。同時，美國社區調查（American Community Survey），作為10年一次的人口普查的“替代”，會每年統計全年或多年平均的住房空置數據，這個調查是強制性的，而且覆蓋的范圍最廣。另外，美國住房調查（American Housing Survey）也會統計住房空置數據，但它覆蓋的范圍最小，而且也屬於自願性調查。



根據美國的經驗，中國利用10年一次的強制性的人口普查是完全可以統計出靜態的住房空置數據的，但國家統計局似乎並不太想利用這十年一遇的良機。8月11日，國家統計局發言人盛來運在回答《人民日報》記者提問時曾表示：“我們目前人口普查調查的對象是人，住房調查的調查對象主要是住房，所以在人口普查中對那些沒有人居住的房子，我們可能不一定調查了。”



這是一個自相矛盾的表態，不調查怎麼會知道這個房子沒有人居住呢？要知道，人和住房基本上是捆綁在一起的，人口普查不是電話抽樣調查，必須要實地走訪每一戶，也不可能通過在大街上數人頭來統計，這意味著調查人的同時也就是調查住房。據報道，北京市還準備在人口普查期間調查房屋建築年代和抗震能力等，如果連這些都要搜集，搜集住房空置數據不是小菜一碟嗎？



也許統計部門會繼續拿住房空置概念不清楚作為搪塞，認為即使人口普查實地走訪了每一戶，也無法統計住房空置數據。這是最令人遺憾的。還是以美國為例，美國對於住房空置的定義和分類已經非常詳盡，足夠給中國做出借鑒。



美國把空置房分為兩大類：一類是全年性空置房（Year-round Vacant Units），一類是季節性空置房（Seasonal Vacant Units）。全年性空置房是主體，是指可以在全年任意某個時間去住，但卻只住了幾次甚至不住的房子，具體又包括供出租的空置房、只供出售的空置房、已經出租或出售但新的使用者還沒入住的空置房以及沒有進入市場的空置房，其中沒有進入市場的空置房就是指既不打算出租也不打算出售，只是準備偶爾或臨時去居住的房子，比如度假別墅等等。



了解了空置房的分類，就可以分別計算不同類別的空置率，一般來說，出租空置率（Rental Vacancy Rate）和出售空置率（Homeowner Vacancy Rate）這兩個指標比較常用。值得一提的是，他們只是衡量住房二級市場上準備出租或出售的房屋空置情況，分子只是供出租的空置房或者只供出售的空置房，都不包含沒有進入市場的空置房。



因此，美國每季度公布的出租或出售空置率指標，一方面，同中國國家統計局公布的房屋待售面積或控制面積根本不是一個概念，中國公布的只是房地產企業累計庫存積壓的情況，並不涉及住房二級市場；另一方面，同中國民間通過“曬黑燈”、查電表等方式算出來的空置率也不是一個概念，因為中國民間統計的空置率包含了沒有進入市場的空置房，同美國的出租或出售空置率無法直接比較，更何況似乎並不存在所謂的國際警戒線，只是在衡量出租空置率時，個別學者認為合理的出租空置率應該在5%-10%之間。



這意味著，要想得到精確細致的住房空置率並進行國際比較，必須要依賴統計部門進行大量的工作，民間的努力是杯水車薪的。當務之急是結合美國和歐盟的經驗，大體確定統計空置率時需要掌握哪些基礎數據，並通過十年一遇的人口普查全面快捷地搜集，並為未來的住房抽樣調查做好準備。



戰國時代的商鞅曾說過“欲強國，不知國十三數，地雖利，民雖眾，國癒弱至削”，商鞅當時指的“十三數”大都與人口有關，但在當下，住房方面的數據顯然對中國也很重要，希望這次人口普查也會給未來開征物業稅或房產稅提供基礎資料支撐。