王二蓋房和房地產的支柱地位

摘自2010年8月17日華爾街日報



王二蓋房和房地產的支柱地位



王二一家剛搬到一個新村子。村裡人好心，給了王二一家幾間破草房，讓這一家暫時有個地方能對付著住。王二還有三個兒子，都和王二生活在一起，說話也到了男大當婚的年齡。



開春時節，村裡別的人家都在忙著養豬種地，為一年能有個好收成做準備，王二一家卻在忙著蓋房子。王二心裡的算盤挺清楚，今年把自己的房子給蓋好，在新房裡過年。來年再給大兒子蓋房，有了房，才能娶媳婦。後年再張羅二兒子的房子，小兒子的房子怕是要等到三年後才能輪上了。



王二一家剛搬進村的時候，別人家都很羨慕王二一家：這麼多男勞力，又沒有什麼光吃飯不幹活的人口，埋頭幹上一年，打的糧食、養的豬怕是要比村裡任何一家都要多。可是過了一兩年，王二家的房子是蓋了一些，吃的穿的用的哪一點都不比村裡的鄰居好。村裡的鄰居就跑來跟王二嘀咕：你看你這一家子，四個男勞力這幾年功夫全花房子上，整個一被房子“綁架”的家庭。這房子，不能吃、不能喝、不能穿，多花點功夫種地是正理。



王二解釋說：我這情況不是特殊嘛？村裡人就說：你看這整個村子，沒哪一家像你王二家這樣花這麼多勞力在房子上。誰家沒有個這事那事的，總不能就你王二一家與眾不同吧？你這樣像過日子的樣子嗎？



關於中國經濟被房地產綁架的說法很多。同是“綁架”一詞，含義其實大不相同。有的綁架是指中國的國民經濟被房地產綁架，也就是經濟增長過度依賴房地產；有的綁架是指居民生活被房地產綁架，也就是高房價讓很多家庭背上了幾十年沉重的債務；有的綁架是指公共財政被房地產綁架，也就是政府的財政收入十分依賴房地產行業，俗稱“土地財政”，從而使得政府行為大受房地產行業的影響；有的綁架則是指金融體系被房地產綁架，也就是金融體系在房地產行業有巨大的潛在風險，一旦房價下挫，金融體系很可能也隨之陷入困境。



因此，討論中國經濟是否被房地產綁架，必須弄清楚討論的究竟是哪個綁架。在這個專欄的其他文章裡，我已經直接或間接地寫過兩次有關房地產的文章《佃戶和房奴的“one dream”》和《王二吃肉和收入分配不均》。這兩篇文章或多或少都涉及了第二個綁架：高房價。那裡的基本觀點是，高房價綁架居民生活，很大程度上是分配不均的折射，高房價是一個症狀而已。而這篇文章要討論的是上面提到的第一個綁架：中國的經濟增長是否過度依賴房地產？



中國房地產投資最近這些年佔全國固定資產投資的比例能夠達到五分之一到四分之一，而中國投資佔GDP的比重接近50％。這麼簡單的一換算，房地產投資能夠佔到GDP的10％多，15％不到，這裡面還不包括房地產對從鋼鐵水泥到汽車家電等上遊下遊產業的拉動。而發達國家長期平均下來只有大約中國一半甚至更少的GDP用於房地產投資，那些老齡化嚴重和經濟增長乏力的國家比例更低。相反，倒是一些出現了房地產泡沫的國家，房地產投資的比例會一下子上去。比如說，房地產泡沫破裂前的西班牙，其房地產投資在GDP裡的比重就超過了10％。眾所周知的是，西班牙經濟在泡沫破裂後異常困難，20％的失業率和天文數字的債務就是明証。而日本在上世紀80年代房地產泡沫破裂之前，房地產投資佔GDP的比重還不到中國當前的水平。



因此，擔心中國經濟是否過度依賴房地產完全合理。可是這個問題的答案，恐怕和王二一家是不是花了太多的時間蓋房的答案是一樣的。如果把王二一家的經濟活動想象成一個國家的總體經濟，那這個經濟中這幾年裡最重要的經濟活動毫無疑問就是蓋房子，也就是發展房地產。按比重算，房地產投資的比重會非常高。問題的關鍵是，這樣的經濟結構究竟合理不合理？從王二的角度說，這幾年集中蓋房是生活所需，沒什麼不合理。他們一家剛搬到一個新村子，總不能永遠住在草房裡，所以需要蓋房。幾個兒子，很快都要結婚，給他們蓋房結婚也很正常，別的人家也會這麼做。如果說王二家有點不同，就是這些事情發生得很密集，使得王二一家好幾年主要的精力都要花在蓋房上，讓王二家的經濟結構看起來很畸形。特別是如果把王二一家和普通村民相比，這種畸形尤為明顯。可問題是，普通的村民家裡也不像王二家裡那樣有三個要娶媳婦的兒子。可以說，王二家的密集蓋房只是一個階段的產物。幾年後，等房子都蓋好了，王二一家就不會花那麼多時間在蓋房子上。



我傾向於相信，僅從房地產投資佔GDP的比重看，中國和普通國家相比確實很高；但給定中國的發展階段，這種高比重又是合理的，而且會在很長的時間裡繼續如此。中國房地產業的起點是：四五億城市人口擠在非常狹小的公房裡，而七八億農村人口在城裡沒有一間房。商品房的概念是上世紀90年代才出現的，而真正的建房高峰，也就是最近5－10年的事情。中國在未來20年，保守的估計，還要有3－4億農民離開農村。雖然中國的老齡化正在加劇，人口結構存在問題，但中國的人口根據估算至少還有15－20年的正增長期。如果計劃生育政策出現調整，這個正增長期可能還會延長。也就是說，中國在未來很長的時間裡，還需要造很多的房子來滿足增長的人口、進城的農民和越來越富裕的城市居民的住房需求。房地產業作為中國經濟的一個支柱產業，是中國所處的城市化進程和發展階段決定的。從這個角度說，也僅僅只是從這個角度說，中國的經濟不是過度依賴於房地產，而是中國就處於一個造房蓋樓的時代，就像王二一家那樣。



必須指出的是，其它對於房地產“綁架”中國經濟的擔心，比如說從財政收入、政府行為、收入分配以及金融穩定的角度，都是合理的，這裡遠沒有想要忽視那些擔心的意思。只是，那些覺得房地產業對中國經濟的影響不應該這麼大，中國經濟增長不應該太依賴房地產業的看法似乎是有點過度操心了。房地產業在哪個國家都很重要，更何況是在中國這樣一個還需要大量新建住房的國家。