美國高端住宅仍有下跌空間

摘自2009年12月29日華爾街日報

美國高端住宅仍有下跌空間

雖然市面上最便宜的房屋可能不會再便宜多少了﹐但價格更高的房屋仍有進一步下跌的空間﹐這可能會減緩整個房屋市場的復蘇。

10月份的標準普爾/Case-Shiller房價指數將於週二上午發佈。經濟學家估計﹐跟蹤20個主要城市房價的這個指數追蹤會比上年同期下降7.7%。

這將標志著2007年11月以來的最小年度降幅﹐但也將使價格比9月份略有下降﹐結束連續4個月房價環比上漲的走勢。這可能會對房地產業的復蘇帶來一些焦慮情緒。

儘管近期有觸底的跡象﹐但許多觀察人士預計房價復蘇之前還有10%的下跌空間。

市場上充斥著大量將來面臨止贖的房屋﹐這種情況是做出上述預測的一個最常提到的原因。另一個與房屋銷售組合的變化有關。

今年以來﹐每個月出售的所有房屋中約有三分之一到一半屬於止贖房屋和其它“陷入財政困難”的房產﹐大多數都屬於次級貸款借款人最有可能購買的低價住房。“陷入財政困難”的房產一直在推低房價﹐即使政府的減稅措施刺激了銷售。

大多數分析師都認為﹐最嚴重的次級抵押貸款違約可能已經過去了。這就可以解釋Zillow.com的數據中所顯示的：低端住宅佔總的止贖的比例正在下降﹐而中高端住宅所佔的份額正在上升。

這一轉變意味著中高端房屋的價格下跌將更為明顯﹐目前這部分房屋的跌幅小於總體市場。根據Case-Shiller的數據﹐在舊金山﹐高端住宅的價格僅較高峰時下跌了25%﹐這一市場的總體跌幅為39%。

可調利率抵押貸款曾讓許多買家能夠負擔得起價格更高的房屋﹐但由於還款額的重新調整或利率的上升﹐這部分貸款的月還款額明年可能上升。這種趨勢有可能給高價房屋帶來更多的違約﹐從而給價格造成下行壓力。

政府進一步的援助措施可以緩解陣痛﹐但可能不足以抵消市場基本面的狀況──今年它就未能阻止價格下跌。

Mark Gongloff