深圳向“城中村”要建設用地

摘自2009年12月29日華爾街日報

深圳向“城中村”要建設用地

儘管深圳存在土地短缺﹐但它還是保證將建造更多住房。

深圳緊鄰香港的北部邊界﹐它在1980年成為中國的首個經濟特區﹐並在過去的30年中從一個小漁村發展成一座國際性都市。政府數據顯示﹐自1996年以來﹐這座城市每年新增建設用地30平方公里。到2008年﹐深圳已總計開發了917平方公里的土地。

但現在﹐深圳的土地正在耗盡。

中國的房地產研究機構中國指數研究院(China Index Academy)駐深圳的分析師楊奕說﹐深圳基本上已經沒有空餘土地用於新的房地產項目了。

據深圳新發佈的長期土地使用規劃稱﹐在該市195,284公頃土地總面積中﹐只有2.23%(約4,360公頃)依然可供使用。自12月14日起﹐這一規劃的草案就發佈在了深圳市規劃和國土資源委員會的網站上﹐以徵求公眾意見。這一規劃旨在使深圳在2006至2020年期間的土地使用實現最優化。

規劃希望嚴格控制深圳的土地使用﹐特別要在由福田、羅湖、南山和鹽田四區組成的經濟特區內控制用地﹐並設定了要在這四個區內實現建設用地零增長或負增長的目標。與此同時﹐經濟特區之外建設項目用地的增長也要逐步下降。

然而﹐受人口持續流入、特別是外來務工人員大量湧入的影響﹐深圳的房地產需求依然強勁。政府數據顯示﹐深圳人口已經從1979年的區區三萬人增加到2008 年末的876萬人(實際居住在深圳的人口據估計已超過1,200萬)。楊奕說﹐越來越多香港的房地產買家為逃避那裡的高房價紛紛來到深圳。

深圳的房價也直線上漲﹐從今年1月的每平方米約人民幣11,034元上漲到12月中旬的每平方米20,683元﹐深圳市政府正致力於增加這座移民城市的住房供應。但根據上述土地使用規劃﹐在規劃涵蓋的15年中﹐總的建設項目用地只允許增長3.9%。

深圳市目前正指望靠使用現有土地來解決建設用地長期不足的問題：它正在約120個破舊的城內街區翻修或拆除老舊和非法建築﹐這些街區也被稱做“城中村”。

在深圳的城市建設高速發展之際﹐由於存在與土地所有權以及對本地農民的補償有關的一系列複雜問題﹐深圳首先將城市擴張的著眼點放在了市中心以外相對價廉的土地上﹐而市中心地區卻大體未得到開發。後來﹐本地農民開始在自己的土地上建造房屋﹐從早期的二、三層小樓發展到現在七、八層的非法建築﹐他們將這些房屋低價出租給外來務工人員﹐從深圳人口的不斷膨脹中賺錢。

在“城中村”這些私搭亂建的樓房裡﹐一套大約20-30平方米單臥室住房的月租大體為人民幣500至800元。這些村莊現在形成了自己的社區﹐村中點綴著小餐館和店舖。在一個網上問卷調查中﹐當被要求評價這些村莊的環境時﹐21,403 名參與調查的網民中有63%的人認為這些村莊“臟亂、不安全”。

如今﹐有相當一部分深圳居民依然居住在這些村莊中﹐這些“城中村”佔據了深圳總住宅區的約49%﹐它們共有約35,000棟建築﹐總的居住面積為1.2億平方米。

據深圳市規劃和國土資源委員會副主任薛峰說﹐自該市10月底通過《深圳市城市更新辦法》以來﹐19個“城中村”城市更新項目和6個工業區升級改造項目已獲批准。項目完成後﹐將能提供總計202萬平方米的住宅樓建設用地﹐以及48萬平方米的商用建築用地。薛峰說﹐在2020年之前﹐深圳約176平方公里的土地將被更新改造。

雖然政府的這一規劃預計只會對“城中村”產生微小影響﹐但卻有可能表明﹐隨著深圳市建設用地的逐步耗盡﹐以及這些“城中村”的位置越來越有吸引力﹐它們將日益成為政府的覬覦對象。

Sue Feng