美國炒房團的新目標

摘自2009年12月14日華爾街日報

美國炒房團的新目標

在美國住房泡沫破滅四年後﹐炒房正再度風行。

米爾梅里(Jon Mirmelli)是美國鳳凰城一位房地產投資者。今年9月28日﹐他在接近中午時才知道鳳凰城北部城郊一幢未曾入住的房子當天中午就將拍賣。這幢房子建造在一片三英畝大的土地上﹐有6個臥室﹐廚房內配備了兩部洗碗機、四個烤箱、抗菌銅水槽、一個能夠進行水療的主衛生間﹐還預留了安裝平板電視的空間﹐可以在泡澡時看。

花旗集團(Citigroup)一家子公司為這幢房子設定了最低競標價37.99萬美元﹐他們持有這幢房子130萬美元的抵押貸款。在投資者及其代表（一些人穿著短褲和拖鞋就來了）進行了數分鐘的投標後﹐米爾梅里以48.63萬美元的出價贏得了競標。一週之後﹐他與一名這月搬進來的婦女達成協議﹐以69萬美元的價格轉賣了這幢房子。

在住房熱潮期﹐數百萬美國人試圖通過迅速倒手新房和獨立產權公寓來掙錢。幾年前隨著止贖率飆升以及貸款吃緊﹐美國房屋銷量陷入停滯﹐這種炒房手段也沒有了用武之地。

目前﹐一種不同的炒房手段正迅速興起：在止贖拍賣中低價接手。不同於房價熱潮時期的炒房﹐最近的這種炒房手段需要現金﹐對本地市場擁有諸多瞭解以及堅強的神經。

投資者的競爭對手大多是專職人士﹐他們監控著全美國的縣法院止贖拍賣情況。競拍者通常沒有機會檢查房產﹐也不能確定房子是否被租戶所佔據﹐這幫人可能會很難驅逐。

為止贖房屋投資者提供信息的鳳凰城房地產網站PostedProperties.com的管理人士萊恩斯(Damon Lines)說﹐有時候你只有半個小時的時間決定一樁價值50萬美元的交易。這是大多數人不能或不願意做的。

在房價下跌最慘的州﹐很多當地房地產市場都被止贖房產所主宰﹐從而拖累了週邊房屋的價格。巴克萊(Barclays Capital)預計﹐目前銀行和抵押貸款投資者在全美國掛牌出售63.9萬套止贖房屋﹐主要集中在佛羅里達州、加利福尼亞州、亞利桑那州和內華達州。這相當於美國今年預期房屋銷量的10%以上。

炒房者紛紛湧向止贖房屋的公開拍賣會﹐即所謂的受托拍賣或法庭拍賣。在很多州﹐放貸人會設定最低競標價﹐除非沒人出更高的價格才會接管房屋。在過去﹐最低競標價一般相當於抵押貸款結欠餘額。但在目前的市場形勢下﹐很多房屋價值下跌得都遠遠低於貸款餘額﹐放貸人如果將售價定在貸款餘額的話﹐就很難吸引投資者。

因此﹐放貸人或代表銀行和投資者的貸款服務公司越來越可能將最低競標價定得更低。他們的目標是吸引其他人購買房屋﹐免得銀行麻煩﹐也為銀行省下持有房屋的成本。

研究公司ForeclosureRadar.com首席執行長奧圖爾(Sean O'Toole)預計﹐11月份加州有大約21%的受托拍賣房屋流向了投資者﹐而不是止贖貸款人﹐這一比例高於上年同期的6%。鳳凰城和邁阿密等其他止贖率很高的地區也擁有類似的趨勢。

在鳳凰城中心的馬里科帕縣法庭大樓外﹐受托人和受聘處理止贖拍賣的公司每個工作日都會提供至多600或700套房屋供拍賣。一筆拍賣持續時間通常只有幾分鐘。在最近的一個下午﹐幾十名競標者和旁觀者都圍繞著一名坐在躺椅上進行拍賣的受托人雇員。他將出價情況記錄在放在膝頭的一部筆記本電腦上。

很多競標者都是拍賣的常客了﹐為自己競標或是代表投資者客戶交易。PostedProperties的代表穆斯薩斯(Steve Mutsaers)戴著一副墨鏡﹐穿著白色翻領短袖衣和灰色格子短褲。他說﹐我們都像是來自一個有點奇怪的家庭了。穆斯薩斯說﹐夏天的時候﹐他會戴著墨西哥帽以抵御遠遠超過攝氏40度的高溫。

那些在這裡和美國其他止贖熱點地區參加受托拍賣的競標者說﹐最近拍賣吸引了更多的競標者。鳳凰城房產投資者費恩博格(Hal Feinberg)說﹐房屋競標價上漲了。你仍然可以做成好買賣﹐但需要比一年前擁有更多的耐心。他和其他鳳凰城地區的投資者說﹐他們已經將拍來的很多房屋轉手賣給了借助美元走軟機會前來投資的加拿大人。

在這些拍賣會上買房子還存在風險。這裡不能看房子﹐因此競標者通常都不知道那些遭遇止贖的居住者對房子內部造成了怎樣的損壞。PostedProperties首席執行長霍普金斯(Doug Hopkins)說﹐我們什麼都見過。我們見過有人往廁所里倒水泥的。除非競標者提前做了功課﹐否則他們通常也不知道他們購買的是不是另外一個放貸人留置的房產﹐也就是說借款人借了不只一筆抵押貸款。

James R. Hagerty