新美國夢:拒當房奴 租房更好

摘自2009年12月16日華爾街日報

新美國夢:拒當房奴 租房更好

教師夏娜•里奇(Shana Richey)懷念她用Glamour Girl美女貼紙給女兒們裝飾的遊戲室。消防員傑•費爾南德茲(Jay Fernandez)念念不忘自己在後院安裝的迷你高爾夫球場。

不過﹐打從他們不再繳納月供、搬離自己的房子之後﹐卻發現放棄美國夢也自有其好處。

如今﹐他們兩家住在加州帕姆代爾市Club Rancho Drive道的同一個街區。在這一地區﹐樓市的不景氣讓他們可以租下豪華的房子。其中一座是帶游泳池的﹐孩子們可以玩﹔另外一座可以看到高爾夫球場上的風景。而房租都只相當於過去月供的很小一部分。

里奇說﹐我們過上了更美好的生活﹐真的是這樣。在放棄繳納月供之前﹐她的未償貸款比房子市值高出了約23萬美元。

人們越來越甘願放棄自己的房子﹐這顯示出樓市泡沫破裂所帶來的一種矛盾性的改變：在樓市泡沫破裂打碎了人們近乎神聖的有房夢的同時﹐卻可能也在為經濟復蘇掃清道路。

抵押貸款數額遠遠超過了房屋價值﹐再加上低廉的租金﹐這些因素少有的同時出現讓越來越多的家庭得出結論﹐新的美國夢就是租房住。

有些人馬上就把房子和抵押貸款都拋在了一邊﹐也有些人只是停止繳納月供﹐直到銀行把他們從房子裡踢出去。這樣﹐他們就釋放了現金﹐可以用在別的方面。

里奇的五口之家用其中一部分錢買了迪斯尼樂園的季票﹐並計劃明年3月份去墨西哥參加狂歡節之遊。費爾南德茲則可以更多地請女友下館子吃飯。里奇說﹐我們省下很多錢。

美國的住房自有率創下了二十多年來的最大降幅﹐截至9月份已經從2004年的峰值69.2%降至67.6%。此外﹐還會出現更多租房住的人：信貸公司 Experian和咨詢公司Oliver Wyman預測﹐那些有能力支付月供、卻選擇“戰略性違約”的房主2009年可能會超過100萬人﹐較2007年的水平高出3倍多。

違約對人們的信用不利﹐對銀行也不利。越來越多的違約可能也意味著納稅人會因救助銀行而蒙受更多的損失。

德銀證券(Deutsche Bank Securities)的分析師預計﹐到2010年底前﹐將有2,100萬戶美國家庭在抵押貸款上的債務超過房屋淨值。如果其中有五分之一的家庭違約﹐對銀行和投資者造成的損失就可能會超過4,000億美元。這個損失佔經濟的比例大約與八十年代末、九十年代初美國儲貸危機時遭受的損失相當。

不過﹐反過來說﹐房主從巨額債務中鬆了口氣﹐這可以幫助抵消失業率上升帶來的痛苦﹐讓消費者的口袋里有些錢。

據數據提供商LPS Applied Analytics估計﹐美國有480萬戶家庭至少3個月沒有繳納月供﹔這筆額外的現金流每月總計可能會達到約50億美元﹔長期來看﹐這些錢將比奧巴馬政府經濟刺激計劃提供的稅項減免還要多。

專門從事房地產和加州經濟事務的咨詢公司Beacon Economics的索恩伯格(Christopher Thornberg)說﹐這是一種隱含的刺激﹐這些人越早一點擺脫債務﹐經濟就可以越早恢復健康、再次向前發展。

奧巴馬政府向銀行施壓迫使它們降低抵押貸款還款﹐進而讓人們保住自己的房屋。而隨著人們逐漸不再以違約為恥﹐政府在實施上述舉措時可能會面臨一場艱難的戰鬥。一些分析師說﹐這並不一定是正確的做法﹐特別是如果它阻止人們擺脫沉重的債務、以全新的面貌重新開始的時候。

亞利桑那大學研究抵押貸款違約的法學教授懷特說(Brent White)﹐這些計劃的結果常常是導致房主作出並非最有利於自己經濟利益的決定。

Mark Whitehouse