加拿大樓市強勁復蘇 引發泡沫擔憂

摘自2010年2月8日華爾街日報

加拿大樓市強勁復蘇 引發泡沫擔憂

在美國努力走出樓市低迷之際﹐它的北方鄰國加拿大卻面臨著一項全然不同的挑戰：加拿大的樓市復蘇速度非常之快﹐以至於一些加拿大人擔心會出現樓市泡沫。

上週三﹐反映加拿大六大城市狀況的房價指數連續第七個月上漲﹐顯示出去年11月份的房價如今已經回到了衰退前的峰值水平。另外一個較廣泛的指標顯示﹐2009年的平均房價觸及紀錄水平。房屋建設也出現起色﹐12月份新屋開工數飆升至2008年10月以來的最高水平。

加拿大財政部官員說﹐他們正在密切注意房價走勢。財政部長12月份概述了必要時他能採取的“降溫”措施。加拿大央行上個月說﹐正在警惕而非驚慌地注意迅速增長的市場。

一些觀察人士認為會出問題。加拿大前內閣成員特納(Garth Turner)說﹐這太瘋狂了﹐結果會很糟糕。他剛剛出版了一本書﹐預測房地產和其他資產的價格會下滑。

其他數個國家出於對房地產市場增長過快的擔憂而採取了行動。在中國﹐一場樓市大漲導致房價年率化後的增幅達到了20%﹐幫助刺激經濟在2009年實現超過 8%的增速。隨著越來越多的證據顯示中國房地產市場出現了泡沫﹐政府收緊了對銀行貸款的控制。在韓國﹐創紀錄的低利率引發了瘋狂的購房熱潮﹐政府去年下調了購房者的最高貸款額。

在加拿大﹐通常來講﹐有近40%的國內生產總值(GDP)是由出口創造的﹐主要是對美國的出口﹐而目前美國的經濟疲弱形勢仍在繼續。為了刺激本國經濟﹐美國政府將注意力集中到國內。為了提振內需﹐美國將關鍵利率保持在近零的水平﹐而且提供各種金融刺激和減稅措施。近零的關鍵利率造成抵押貸款利率格外低。

消費者對此作出了反應。加拿大的平均房價較2009年1月份的低點上漲了23%。房屋銷售量同期增長了70%。

加拿大從來沒有美國遭遇過的高風險次級房貸造成的泡沫﹐原因之一是加拿大實行保守放貸。在2000年1月至2006年底間﹐衡量美國20個城市房價的 S&P Case-Shiller指數上漲了一倍以上﹐之後在經濟大滑坡期間跌了33%。在加拿大﹐一個類似的、衡量六大城市的房價指數在2000年至2008年年中期間漲了90%﹐不過在低迷時期卻只跌了9%。

並非每個人都認為加拿大最近的房價上漲值得擔憂。對泡沫論持懷疑態度的人士說﹐他們尚未看到泡沫的其他症狀﹐比如投機性購房、更寬鬆的貸款標準或土地價格的上漲。加拿大央行和財政部則說﹐目前沒有任何理由拉響警報。

不過﹐一些持擔憂看法的經濟學家說﹐房價比其他衡量經濟健康狀況的指標上漲得要快的多。2009年加拿大房價上漲了20%以上﹐而個人收入卻下降了近1%﹐ 總體就業率比上年下降了1.4%。加拿大央行在12月份的一份報告中警告說﹐2009年二季度家庭債務──主要為抵押貸款──是可支配收入的1.42倍﹐ 創造了紀錄高點。

道明銀行(Toronto-Dominion Bank)經濟學家們說﹐他們認為目前的房價比根據收入和利率走勢得出的價格高出了約12%﹔他們說﹐只要未來價格的上漲速度隨著房屋建設和抵押貸款利率上升而放緩﹐就不足以構成泡沫。

道明銀行國內銀行業務負責人賀麒添(Tim Hockey)說﹐房價值得關注﹐但不足以讓人感到擔憂。他說﹐如果形勢惡化﹐該行將考慮採取提高貸款人貸款標準等措施。

加拿大政府也在考慮採取措施。財政部長弗萊厄蒂(Jim Flaherty)說﹐如果有正當理由﹐他將考慮收緊購房者申請政府擔保的貸款的條件﹐縮短現行35年的最長抵押貸款期限﹐或上調現行5%的最低首付。

不過﹐加拿大央行官員看起來不願採取任何可能有損經濟的措施。加拿大央行代表在1月11日發表演講時說﹐如果央行現在要上調利率為樓市降溫﹐我們實際上就是在加拿大經濟剛剛走出衰退之際﹐把整個加拿大的經濟泡在冷水裡了。

目前為止﹐樓市的火爆還沒有顯示出減弱的跡象。

Phred Dvorak