美國政府對撤銷房市救助慾罷不能

摘自2009年9月15日華爾街日報

美國政府對撤銷房市救助慾罷不能

在大舉干預經濟一年之後﹐美國政府正開始逐步降低對私營部門的支持力度。

美國總統奧巴馬(Barack Obama)週一在華爾街發表重要演說﹐當天正是雷曼兄弟(Lehman Brothers)破產一週年。奧巴馬在講話中表示﹐政府維護金融體系穩定的需求正在不斷減少。奧巴馬政府公佈了一份51頁的報告﹐具體闡述了政府正在慢慢減少救助力度的項目。但撰寫這份報告的美國財政部指出﹐目前撤出對住房市場的支持還為時過早。

過去一年﹐美國政府幾乎對住房領域購房的每個階段都實施了大舉干預。實際上﹐據行業刊物《Inside Mortgage Finance》預計﹐今年新發放的住房抵押貸款中﹐有80%以上都享受到了某種形式的政府支持。

為了促使資金繼續流向住房市場﹐美國政府去年向房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供了救助﹐目前實際持有著兩家抵押貸款融資巨頭以及兩家公司總計5.4萬億美元的貸款和擔保。為了將抵押貸款利率維持在低位﹐美聯儲(Fed) 正按計劃購買政府各個抵押貸款部門發行或擔保的將近1.5萬億美元債券﹐並再購買3,000億美元的美國國債。美國國債收益率被視為房貸利率的基準。

為了提振住房銷量﹐政府還為首次購房者提供了8,000美元的抵稅額。

這些舉措似乎起到了意想中的效果﹐止住了住房市場的大幅下滑勢頭。

住房市場已經浮現了觸底跡象。預售屋銷量較今年年初的低點回升了超過30%﹐成屋銷量回升了將近17%。住房建築商股價轉而走高﹐待售新屋的庫存量出現下降﹐住房價格在大幅下滑之後也開始小幅回升。

經濟學家和住房市場專家表示﹐美國政府的支持舉措是住房市場繼續運轉的首要原因。儘管出現好轉跡象﹐但美國住房市場仍然遠遠低於此前熱潮時期的水平。據標準普爾(Standard & Poor's)統計﹐美國住房價格已經較2006年第二季度的峰值回落了大約三分之一﹐回到了2003年左右的水平。止贖房屋銷量仍然佔據了成屋銷量的三分之一左右﹐在美國南部各州等一些市場﹐房價仍在繼續下跌。此外﹐目前“巨額貸款”的發放量非常之少──巨額貸款即金額超過房利美和房地美購買或擔保上限的貸款。

加州大學伯克利分校哈斯商學院(University of California Berkeley's Haas School of Business)的經濟學教授賈菲(Dwight Jaffee)表示﹐至少在未來兩年﹐可能還會更長的時間﹐美國政府不可能說：美國抵押貸款市場不再需要政府支持了。如果他們這麼說的話﹐抵押貸款市場和住房市場幾乎肯定會崩潰。

對美聯儲而言﹐是否開始撤除對住房市場支持的問題已經成為了一個大問題。今年年初以來﹐美聯儲已經購買了 8360億美元的抵押貸款支持證券﹐這些證券是由房地美、房利美、美國政府國民抵押貸款協會(Ginnie Mae)發行的。美國政府國民抵押貸款協會是一家聯邦政府機構﹐主要將聯邦住房管理局(FHA)的貸款證券化。據追蹤抵押貸款市場動態的HSH Associates統計﹐在美聯儲這些證券購買舉措的推動下﹐上述公司擔保的抵押貸款利率從去年10月的6.5%大幅下滑至目前的5.15%。

這似乎是以超出許多官員預期的速度給住房市場構建了一個“底部”。但同時﹐也使得這個市場出現了扭曲。

巴克萊(Barclays)美國固定收益證券研究主管拉加哈亞沙(Ajay Rajadhyaksha)指出﹐當美聯儲不計價格地每周投入至多300億美元購買抵押貸款支撐證券時﹐市場就很難找到自己的平衡點了﹔投資者就轉而交易國債﹐這種投資受美聯儲救市行動的影響較小﹐國債收益率也隨之下滑。

美聯儲可能決定繼續買進直至觸及3月份時設定的1.25萬億美元的目標水平﹐與此同時逐步減少購買額度。部分聯儲官員可能會主張更早停止購買﹐可能最早在下週的常規政策會議上就發出這樣的呼聲。

如果美聯儲的罷手時間早於預期﹐則有可能撼動住房抵押貸款市場﹐並使樓市復蘇成為泡影。拉加哈亞沙預計就算美聯儲仍按計劃繼續買進﹐抵押貸款利率仍有可能在第三季度中抬升0.5-0.75個百分點﹐只因美聯儲不再進行大手筆交易。

即便在停止購買抵押貸款支持證券之後﹐美聯儲仍會面臨著管理這些資產的挑戰。當它買進這些證券時﹐它有效地為金融系統注入了大量現金。官員們總有一天需要將這些現金從系統中回籠。如果他們行動過緩﹐則有可能引發通脹﹔如果行事過快﹐則有可能傷害仍然脆弱的抵押貸款市場。美聯儲主席貝南克(Bernanke) 已經制定了計劃﹐據他說﹐該計劃允許他從金融系統中回籠資金﹐並在需要時加息。

為年收入在7.5萬美元的個人購房者和夫妻雙方收入在15 萬美元以上的家庭購房者提供的8000美元的抵稅額政策將於11月到期。它最初是包含在2月份通過的價值7,870億美元的經濟刺激政策之中的。因赤字不斷攀升而愈發焦頭爛額的美國國會必須要決定是否將它進行延期。德意志銀行(Deutsche Bank)估計這一政策幫助促成了35萬樁售房交易﹔佔過去六個月單戶型住房銷量增幅的一半。

抵稅政策的有效性在很大程度上取決於它的持續時間。因為分析師認為許多由此促成的房產銷售是透支了未來的市場需求﹐誘使一些本打算明年、甚至更晚出手的買家現在購房。這項激勵政策壽終正寢之時﹐也就是由此產生的需求偃旗息鼓之日。

不過﹐讓人更難確定的是房利美和房地美的未來﹐因“兩房”而起的憤怒已經使得它們的前景變成了一個政策難題。當它們去年被置於政府控制之下時﹐官員說那是在找到永久解決之道前的臨時措施。貝南克正在吹風說希望讓它們重新成為一個公共事務機構或將它們私有化﹐並在收費的情況下為它們的債券提供政府擔保。

奧巴馬政府已將問題的解決推遲到了明年﹐預計明年3月份時將就相關問題出爐一份提議。

Deborah Solomon / Jon Hilsenrath