迪拜的泡沫是怎樣吹起來的﹖

摘自2009年12月4日華爾街日報

迪拜的泡沫是怎樣吹起來的﹖

2008年10月金融危機在全球大部分地區肆虐之際﹐迪拜最大國有開發商的首席執行長卻公佈了其最新的超級項目：一項耗資380億美元、包括一座近三分之二英里高摩天大樓的建築開發項目。

當時Nakheel的首席執行長奧唐納(Chris O'Donnell)在新聞發佈會上說﹐我可以肯定﹐你們大部分人都在問﹐我們為什麼要推出這個項目﹐如果你們沒有疑問的話﹐就有問題了。他對與會者說﹐儘管在修建這座大樓的年月裡經濟會起起落落﹐需求會繼續大於供應。

他說﹐市場基本面太強勁了﹐不會發生崩潰。

之後﹐迪拜的住宅房地產價格暴跌了近50%。開發商大幅裁員﹐取消開發項目。這座摩天大樓的破土動工儀式很早以前就宣佈擱置了。長達一年的支出削減上週達到高潮﹐迪拜政府出人意料地宣佈將爭取重組迪拜世界(Dubai World)的260億美元債務。迪拜世界是政府很多港口、基礎設施和房地產公司的控股公司。

在這場動盪背後是世界上最嚴重的樓市泡沫之一。在阿聯酋﹐約有價值4,300億美元的建築項目被取消。阿聯酋位於沙漠地區﹐人口只有450萬人﹐面積尚不及美國的南卡羅來納州。據地區項目追蹤雜志《中東經濟文摘》(Middle East Economic Digest)估計﹐其中大部分取消的項目都在酋長國迪拜。

寬鬆的信貸、投機者泛濫而缺乏監管的市場、以及迪拜官員們的鼓吹﹐這些因素都助長了泡沫的增大﹐包括世襲的酋長馬克圖姆(Sheik Mohammed bin Rashid Al Maktoum)。

馬克圖姆對迪拜的設想──一個向世界敞開胸懷、寬容而現代的都市﹐它的很多信念和繁榮──長期以來一直令保守的阿拉伯鄰國惱怒不已﹐包括阿聯酋保守的首都阿布扎比的一些官員。不過對其他人來說﹐迪拜則是一種象徵──如果一個現代的阿拉伯國家接納了西方及其金融體系的話﹐可能實現怎樣輝煌的成就。美國總統奧巴馬6月份在開羅對穆斯林世界發表演講時﹐特別提到迪拜是經濟發展發揮成效的地方。

迪拜高聳的摩天大樓是該國自豪感的象徵。在本週的國慶遊行中﹐身著傳統阿拉伯長袍的男人們推著載有迪拜標志性建築模型的彩車。其中有將於下個月開始運營的世界最高的大樓迪拜塔(Burj Dubai)、帆船形狀的迪拜帆船酒店(Burj Al Arab)和設有室內滑雪道的阿聯酋購物中心(Mall of the Emirates)。

哈馬迪(Ahmed Al Hammadi)觀看著國慶遊行說﹐我們的領導人能夠實現這一切。至於眼下的債務危機﹐他說﹐我們會以更強大的姿態走出危機。

官員和開發商們為這種飛速的建設速度尋找理由﹐說這是因為迪拜緊鄰亞洲和歐洲、不用交稅、民風寬容﹐還是這一地區的商業樞紐。鑒於迪拜對追逐大型項目似乎毫無限制﹐外國企業高管、建築師和房地產經紀商紛紛湧入這裡。國際債務和房地產投資者也聽信了這個美夢﹐直到全球金融市場凍結、世界大部分地區跌入了衰退。之後﹐買家開始尋求救助﹐雇主裁員﹐企業暫停擴張計劃。

結果是造成了驚人的房屋積壓。在貫穿迪拜摩天大樓間的超級高速公路Sheikh Zayed的沿線﹐數十座新近完工的建築的外立面上都掛著“出租”的廣告牌。據國際房地產經紀公司高力國際(Colliers International)的數據﹐新建築的空置率在41%。

上週﹐迪拜政府大出市場意料地宣佈將把迪拜世界的債務償還延期6個月甚至更長﹔本週二早間又說﹐將開始針對迪拜世界債務的分階段重組計劃﹐包括與 Nakheel有關的60億美元債務。迪拜政府說﹐重組將包括對“去槓桿化選擇”的評估﹐包括資產出售。迪拜世界說﹐已經開始與銀行進行磋商﹐並在“有建設性的”基礎上推進。


國際證券市場在恐慌過後恢復了正常﹐但這一事件帶來的影響並不只限於金融領域。迪拜債務事件似乎為迪拜和阿聯酋首都阿布扎比之間撕開了一道新裂痕。知情人士說﹐阿布扎比的聯邦官員非常憤怒﹐因為關於迪拜決定尋求延期償債一事﹐他們一直蒙在鼓裡。這一裂痕可能會給美國在波斯灣的一個重要盟友帶來沖擊﹐因為迪拜是伊朗企業的再出口樞紐和海外金融中心﹐被視為美國孤立伊朗舉措的關鍵。

迪拜和阿布扎比官員近日來已經強調了團結。不過﹐雖然阿聯酋聯邦政府今年早些時候為迪拜公司推出了100億美元的救助計劃﹐但他們目前尚未介入為迪拜世界提供援助。

迪拜的增長開始於上世紀八十年代初﹐當時面臨著石油資源逐漸萎縮的局面﹐馬克圖姆和他父親努力推動經濟多樣化。迪拜建造了奢華的海邊酒店﹐以吸引來自印度、亞洲和中東的富有遊客﹐以及來自歐洲和俄羅斯的旅遊團。2002年﹐馬克圖姆允許外資進入迪拜部分房地產開發項目。僅憑藉著一本宣傳冊以及一張平面圖﹐購房者就開始將大筆存款投入數年內都難以交付的迪拜聯排別墅、公寓以及別墅項目。

2006年﹐馬克圖姆將數家政府企業合併到了迪拜世界控股公司中﹐由蘇拉耶(Sultan Ahmed bin Sulayem)出任董事長。相應地﹐蘇拉耶從澳大利亞請來了奧唐納負責Nakheel﹐奧唐納原本在澳大利亞領導著一家增長迅速的房地產基金。

蘇拉耶和奧唐納拒絕對本文置評。Nakheel一位發言人沒有回復記者通過電子郵件發送的問題﹐馬克圖姆的發言人同樣如此。

Nakheel 當時勢頭很猛﹐準備推出棕櫚島開發項目的第一期項目朱美拉棕櫚島(Palm Jumeirah)﹐並正在規劃接下來兩個項目。2006年9月﹐在一個另外佔地914公頃被稱為朱美拉公園(Jumeirah Park)的住宅項目﹐65.4萬美元起售的別墅在一天之內就售罄。來自國際銀行和當地銀行的貸款達到了購買價的97%。

為了幫助融資建造所有這些工程﹐奧唐納轉向了債券市場。2006年11月的一個投資者見面會稱迪拜是一個“有利的介入點”﹐能夠吸引來自從印度到埃及的廣闊中東地區的商人﹔其預計當時不到120萬人的迪拜人口將在14年內增加200萬人。

投資者爭先購買Nakheel發行的伊斯蘭債券。受強勁需求推動﹐發行方隨後將債券發行規模提高到了35億美元。

湯森路透(Thomson Reuters)提供的數據顯示﹐2006年迪拜房地產行業通過債券和銀團貸款籌集了49億美元。2008年﹐迪拜房地產業的借款規模飆升到了304億美元。

2007 年﹐迪拜世界的一家分公司購買了豪華郵輪“英國女王伊麗莎白二世號”(Queen Elizabeth 2)﹐計劃將這艘郵輪停靠在朱美拉棕櫚島﹐將其改造成一家豪華酒店。那時﹐房地產市場的裂縫正在形成。當地官員們此前很少出台可能限制投機活動的地產開發管理規定。由於擔心房地產市場已經增長過熱﹐他們也開始這麼做了。2008年初﹐迪拜政府開始對一些大型房地產和金融機構展開了一系列高規格腐敗案調查。

不過警方、法院以及這些公司本身很少透露調查信息。由於缺乏透明度﹐打擊腐敗不但沒有安撫投資者﹐反而令他們感到擔心。

邁阿密律師迪亞茨(Michael Diaz)說﹐投資者完全不信任這一體系﹔他在迪拜設有辦事處。迪拜和阿聯酋官員們說﹐他們已經採取措施改進司法體系。

2008年4月﹐當地警方拘捕了迪拜一家主要房地產商的美籍黎巴嫩首席執行長。等到媒體報導之後﹐該公司才披露了此事。該首席執行長否認有不當行為。

隨後警方又拘捕了包括Nakheel在內的迪拜一些最大公司的高管。Nakheel一位發言人沒有回復記者通過電子郵件發送的關於調查案的質詢。

就在這些拘捕事件圍繞著不確定性之際﹐全球其他地區爆發的危機也波及到了迪拜。全球信貸市場在2008年底凍結後﹐國際投資者不再購買迪拜房地產。一些投資者已經停止了分期付款。Nakheel和其他公司進行了裁員﹐取消或推遲了數十個開發項目。

Chip Cummins / Stefania Bianchi / Mirna Sleiman